行政書士 清水信行事務所

問合せ①
　叔父が所有する土地でも分家住宅を建築することはできますか？

お答え①
　分家住宅の許可には様々な要件が必要となりますが、今回は一般分家の建築予定地の所有者についてお答えします。
　愛知県の開発審査会基準で分家住宅の許可基準が定められています。
　一般分家の許可基準には「原則として、申請者の直系血族のうち尊属が市街化調整区域決定前から継続して所有している土地に分家住宅を建築するもので・・以下省略」とあります。
　一方、運用基準では、例外の一例として「申請者の直系血族のうち尊属が市街化調整区域決定時に所有し、相続又は贈与により継承されてきた土地で、申請時において申請者の３親等内の血族（卑属を除く。）が所有している土地。」とあります。
　従いまして、叔父様は、３親等内の血族で尊属であるため、例外として建築可能と思われます。
　あとは、土地の所有履歴を閉鎖登記簿等で確認し、そして、申請者本人の要件やその他の要件をすべて満たせば建築可能となります。

　なお、土地の所有履歴を閉鎖登記簿等で確認する際は、市街化調整区域決定時に直系血族のうち尊属が所有していたことを必ず確認してください。市街化調整区域決定時に叔父様が所有していた場合は、一般分家として建築することはできないこととなります。

問合せ②
　農地は権利取得後３年３作しなければ転用できないと聞きましたが、それ以前にどうしても早期転用しなければならない理由が発生した場合は転用できますか？

お答え②
　農地転用は、その理由が真にやむを得ないものでなければ許可されません。
　３年３作は、農地法第３条で農地取得する際に、農地を資産保有又は投資の対象とした権利取得を防ぐことを目的としたもので、その指導は慣行的に行われていると見受けられます。
　このため、農地法第３条の許可による権利取得後に農地転用の申請がされた場合には、権利取得後３年を経過し、３耕作以上の実績があることを確認のうえ、これに該当しない場合には３年３作のあと申請を行うように指導されてきました。

　しかし、「規制改革実施計画」（令和３年６月１８日閣議決定）においては、農地転用手続全般の運用ばらつきについて対応を検討し、次のように都道府県知事を始め各団体に通知されましたので、一部を抜粋して掲載します。
　３農振第３０１３号　令和４年３月３１日
　各地方農政局長　内閣府沖縄総合事務局長　都道府県知事　一般社団法人全国農業会議所会長　殿
　農林水産省農村振興局長
　農地転用許可事務の適正化及び簡素化について
　（一部抜粋始まり）
　２　農地転用許可事務の運用のばらつきに係る個別の留意点について
　（３）農地取得後３年以内は転用を認めない運用について
　耕作目的で取得した農地については、一定期間は適正かつ効率的に耕作されるべきとの観点から、農地を取得した後３年間は、その取得した農地についての転用は認めない指導が慣行的に行われている地域が見受けられるところ、このような農地転用許可基準との関係が明白でなく、従来からの地域の慣行的な取扱いにより農地の転用を認めないといった対応は適切ではないこと。
（一部抜粋終わり）

　従いまして、早期の転用理由がやむを得ないと農業委員会と県で認められたものについては転用申請が許可される可能性があります。